【社会】「安定収入」のはずが家賃減額でアパート経営者悲鳴、住宅業者にリスク説明義務を課す法改正 国交省

1: かぜのこ ★ 2016/08/28(日) 12:02:20.00 CAP_USER9.net
「毎月安定した収入がある」などの甘い言葉に乗って、アパート経営を決意したが、数年後に家賃を減額され、経営が苦しくなったーー。 こうしたアパート経営にまつわるトラブルを防ぐために、国交省は「家賃が減る可能性がある」といったリスクについて、業者に説明義務を課す法改正を決めた。 朝日新聞デジタルによると、対象となるのは「サブリース契約」と呼ばれる契約類型が対象。これは、土地の所有者が建てたアパートなどを、賃貸住宅管理業者などが 一括して借り上げ、入居者集めを含めた建物管理を行うというもの。空き室の有無に関係なく、一定額の家賃を業者が所有者に支払う。 近年は、個人の大家を中心に、契約時に「30年一括借り上げ」とされていたのに、途中で家賃を減額されたという苦情が増えていたという。 なぜ国交省はサブリース契約を問題視したのか。今回の制度改正で説明義務を課すことにはどんな意義があるのか。不動産の問題に詳しい家永勲弁護士に聞いた。 ●強者を保護する「逆転現象」が生じている 「家賃減額のトラブルの原因は、借地借家法が定める『賃借人による賃料減額請求権』です。この規定は強行規定(当事者の契約でも変更できない規定)とされています。 最高裁において、サブリース契約に賃料の自動増額特約や賃料保証特約などが規定されていたとしても、賃料減額請求権を行使することができるという結論が下されています。 近年のサブリース契約においては、賃貸人は不動産所有者たる個人で、賃借人が事業会社となっているケースが多くなっています。 このようなサブリース契約においては、経済的には強者とも思われる事業会社が、借地借家法による保護を受けるという逆転現象のような事態が生じています」 家永弁護士はこう指摘する。なぜ、そのような「逆転現象」が許容されているのか。 「サブリース契約に借地借家法が適用されるのか否かという点は過去に争われた当時、事業会社同士がサブリース契約の当事者となっていたという背景もあり、 最高裁は、サブリース会社の賃料減額請求権の行使を認めました。その後も判例は変更されておらず、さきほど述べた『逆転現象』が現在も許容されています」 ●「説明義務」を課すことにどんな意味が? 今回検討されている「説明義務」を課すことにどんな意義があるのか。 「サブリース契約における賃料減額請求に関する苦情が増加し、国土交通省が、賃貸住宅管理業者に対して、『借賃(空室時期等に異なる借賃とする場合は、 その内容を含む)及び将来の借賃の変動に係る条件に関する事項』について説明義務を課すことでトラブル防止を図ったものです。 国土交通省が定めた説明義務の適用を受けるのは、任意登録となっている賃貸管理業者に登録している企業に限られます。 そのため、必ずしも全てのサブリース契約において説明義務が課されるものではありませんが、上記のような逆転現象が生じていること自体を 広く知らしめることは意義があると考えられます」 http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20160828-00005031-bengocom-soci


371: 名無しさん@1周年 2016/08/28(日) 13:29:01.69 Ag+P7tPp0.net
>>1 請求権はあるが、協議で決裂したら裁判だよな 減額は必須と知っていながら、30年分の可能性なしの売り上げを提示してたら詐欺だし それでも減額請求を裁判所は是とするのか? 不測の事態で支払いを減額する制度だろ 予想済みの減収なんて理由になるのか?

4: 名無しさん@1周年 2016/08/28(日) 12:04:19.16 WzNOwSaZ0.net
頭の悪い農家のおっちゃんざま見ろww

5: 名無しさん@1周年 2016/08/28(日) 12:05:08.01 jI49GMsC0.net
本当に儲かるんならサブリースなんてしないで自分で経営するわな

7: 名無しさん@1周年 2016/08/28(日) 12:06:40.90 XOOQmEAf0.net
昨今で状況が違ってたとしても昔の判例なぞることしか出来ないのなら裁判なんて要らなくね?

10: 名無しさん@1周年 2016/08/28(日) 12:07:46.71 Rkqy9b0m0.net
彼女にアパート経営を勧められてるんだけどどう? 自分用の年金って。 安定収入がある男性と結婚したいんだって。

34: 名無しさん@1周年 2016/08/28(日) 12:17:46.77 mkUcFOyd0.net
>>10 すぐに買え

41: 名無しさん@1周年 2016/08/28(日) 12:19:39.63 v6z9rtqD0.net
>>10 個別不動産のリスクの大きさを考えたらそれに見合うメリットがあるとは全く思わない。トラブルとか苦にしない人ならいいのかもしれないが俺は大嫌い

11: 名無しさん@1周年 2016/08/28(日) 12:08:42.19 WyTeBc/30.net
30年家賃を保証します ↓3年後 家賃を下げます 契約書にかいてあるでしょ

39: 名無しさん@1周年 2016/08/28(日) 12:19:04.56 KRRfjJTy0.net
>>11 いや、だから契約書に書いてなくても、家賃を強制的に下げれるの。

12: 名無しさん@1周年 2016/08/28(日) 12:08:59.39 G9cwwpMp0.net
大●建託?

44: 名無しさん@1周年 2016/08/28(日) 12:20:42.15 HJK6LSNV0.net
>>12 ●東建託かも

16: 名無しさん@1周年 2016/08/28(日) 12:11:48.88 Zsp19Wsy0.net
壁うっすいよなー プライベート無しの地獄やでぇ

21: 名無しさん@1周年 2016/08/28(日) 12:14:21.84 aJzqAFRn0.net
もともと相続税の節税対策で行ってるんだから、 相続税を払わなくてよくなった分を考えれば、実質的にトントンだと思っておけばいい 最後には土地もアパートも手放すことになっても、それは相続税を支払っていても同じことさ。

22: 名無しさん@1周年 2016/08/28(日) 12:14:28.59 tTkTqjvy0.net
人口減の時代は住宅の需要は減る

23: 名無しさん@1周年 2016/08/28(日) 12:14:43.51 k8xGQ0mC0.net
アパート経営が儲かるなら 不動産屋 商社・・みんなやってるわ。 遊休地があるから 何とかなるのであって 普通は不採算。 なんでやるのか?と言えば 相続税対策 政府が地主にアパート経営させる様 誘導しているから。 政府が貧民層の住宅対策を地主にやらせている。

24: 名無しさん@1周年 2016/08/28(日) 12:15:11.04 2VK7N/eL0.net
知らない人間が勧めてくる「儲かる話」は99%損する話。 いい年してそんなことも知らんのかジジババは。

25: 名無しさん@1周年 2016/08/28(日) 12:15:16.92 LV/Cz2Ch0.net
東建とかどうするんだ?

32: 名無しさん@1周年 2016/08/28(日) 12:16:46.56 AuMgHrKD0.net
頭の悪そうな奴が、アパート経営するから金借りたい、とか来るけど、勘弁してくれ!

47: 名無しさん@1周年 2016/08/28(日) 12:22:25.72 hU0vB6vB0.net
兼業週末農家ざまーw

54: 名無しさん@1周年 2016/08/28(日) 12:25:05.63 WoQJqXkH0.net
サブリースとコンビニフランチャイズは、退職金を貰った会社員が陥りやすい社会の罠

55: 名無しさん@1周年 2016/08/28(日) 12:25:35.75 j7Bmw+iA0.net
アパマンオーナーしてる 一括借り上げはしてないが 借上げの維持費保証料とか払ってるのらなら その分家賃値下げして自分で経営する方が儲かるのだがね

61: 名無しさん@1周年 2016/08/28(日) 12:29:02.57 rM4zXDwl0.net
何十年も前からわかっている事なのにまだ騙される奴が居るのか

72: 名無しさん@1周年 2016/08/28(日) 12:32:53.20 ZzLOnxGk0.net
サブリースでアパート3軒(8000万)契約してるわ 10年目に1件は8%の減額がきたな。

73: 名無しさん@1周年 2016/08/28(日) 12:33:17.53 A6KAXYfw0.net
今後は家すら買えない底辺が増えるだろうから、必然的にアパートの需要は増えるんじゃねーかな、でも人口減で焼け石に水なのかもしれないが

135: 名無しさん@1周年 2016/08/28(日) 12:50:41.71 YmiXd5rn0.net
>>73 連帯保証人制度がある限り需要は増えないね これからソロ老人増えるんだしね

78: 名無しさん@1周年 2016/08/28(日) 12:35:20.76 rM4zXDwl0.net
上物を建てる自分が建築屋の客という建築屋のビジネスモデルなのに自分が経営側と思ってしまうのね

79: 名無しさん@1周年 2016/08/28(日) 12:35:22.30 ZqFW8Tb00.net
大規模メンテナンス前の中古マンションとか中古アパートとか財テクになるよとか甘言で買わせようとしてくる不動産屋が居て煩わしい

84: 名無しさん@1周年 2016/08/28(日) 12:36:39.23 CI1iygHj0.net
あんなにボコボコ立ててれば余るでしょそら

89: 名無しさん@1周年 2016/08/28(日) 12:37:46.97 P+KmL9L/0.net
30年一括借り上げ!

106: 名無しさん@1周年 2016/08/28(日) 12:41:38.37 yC//JTlW0.net
車離れで大阪都心部でも駐車場がガラガラと聞きますよ

111: 名無しさん@1周年 2016/08/28(日) 12:42:10.37 3muu8i5C0.net
やはりこうなったか 矛盾してるようだが、楽して儲けたいなら自分で管理出来なきゃだめよ

115: 名無しさん@1周年 2016/08/28(日) 12:44:29.36 qY8NYOxf0.net
そもそも基本的には時間が立てば価値が減る・家賃も減って当たり前なのになんでブツクサ文句いうかな。

116: 名無しさん@1周年 2016/08/28(日) 12:44:36.87 sy41K4Vu0.net
大東建託 他人の土地でよく儲けている 建設、財務は天下りでしっかり固め、文句を言わせない会社だろう

122: 名無しさん@1周年 2016/08/28(日) 12:47:02.38 EJzwQxL/O.net
資産課税はじまると 空き部屋かかえてる家主さんとか 大変かもしれんね ト゛カト゛カ建てた中古マンションや 東京のオフィスヒ゛ルも、わりと、空きが多いんだとか

133: 名無しさん@1周年 2016/08/28(日) 12:50:13.42 xaeBRSUa0.net
そりゃ数年後は家賃は下がるだろ

134: 名無しさん@1周年 2016/08/28(日) 12:50:21.17 vHrXDMyb0.net
逆にこの手の業者が資産家を騙してくれるから、普通の人はアパートを安く借りれるんだろ??

137: 名無しさん@1周年 2016/08/28(日) 12:50:45.10 3muu8i5C0.net
騙した方が悪いに決まってるから、この不動産屋は潰れるべきだな

139: 名無しさん@1周年 2016/08/28(日) 12:50:56.20 9bbZ1LRE0.net
儲かるんなら自分でやるもんなw 人にやらせるってことは裏があるんだよ

143: 名無しさん@1周年 2016/08/28(日) 12:51:45.66 PO9261fk0.net
アパートの賃貸契約更新の時に値下げを要求したらすんなり15%超も安くなった。 1年後、このアパートの相場を調べたらさらに10%も下がってた。 ヤバいね日本。

161: 名無しさん@1周年 2016/08/28(日) 12:54:51.76 2jDLsCF80.net
>>143 それどこの地域かな? 俺も交渉して安くしてもらいたい

145: 名無しさん@1周年 2016/08/28(日) 12:51:56.64 hS+F+luh0.net
首都圏だと、東京23区や横浜北部が家賃高め。 東京でも多摩地域(23区外)は武蔵野市を除けばそんなに高くはない。 首都圏の家賃地図 http://tmaita77.blogspot.jp/2015/03/blog-post.html 総務省統計局2013年「住宅土地統計」より

156: 名無しさん@1周年 2016/08/28(日) 12:53:53.31 g320iW9S0.net
リスクがない投資なんてないだろw

160: 名無しさん@1周年 2016/08/28(日) 12:54:39.36 ahXUlNwm0.net
子供が口出ししてて笑える お前の財産じゃないだろうと(笑)

162: 名無しさん@1周年 2016/08/28(日) 12:55:18.87 lmvIWXAJ0.net
この前アパートの売り物が出たから 見に行って、役所で人口動態調査 市営賃貸の調査とかして 辞めたは物件は上物3LDK×6個家賃6万7千 RC三階建て 余計な苦労するより、現金保存

165: 名無しさん@1周年 2016/08/28(日) 12:55:35.71 uaeiShXl0.net
リスクが怖いなら、日本国債でも買っとけよ。 ほぼノーリスクで、キャッシュバックで年利0.5%貰えるから。

173: 名無しさん@1周年 2016/08/28(日) 12:56:28.73 OO3nButa0.net
人が減ってるんだからそうでしょうよ

368: 名無しさん@1周年 2016/08/28(日) 13:28:44.11 RJqOiXQ30.net
>>351 おまえは論破してると思ってる。 俺はおまえじゃあ論破できないと思うの。 意見は平行線だな。

367: 名無しさん@1周年 2016/08/28(日) 13:28:40.93 TkZZr0QA0.net
見渡す限り田んぼしかないうちの周りに猛烈な勢いで高層アパート立ってる どれだけ部屋が埋まってるか知らんけど ばーちゃんの知り合いはメンテナス代で大赤字って言ってた 人が増えて狭い農道が大渋滞

377: 名無しさん@1周年 2016/08/28(日) 13:30:11.04 uaeiShXl0.net
>>367 人が増えてるって事は、埋まってんじゃないの?

386: 名無しさん@1周年 2016/08/28(日) 13:32:30.78 cYJAoSe30.net
>>367 田んぼの周りって沼地だし排水悪いわ液状化するわ 普段も農薬撒くわ虫天国だわカエルが大量だわ それでも住むんだねぇ

369: 名無しさん@1周年 2016/08/28(日) 13:28:56.90 XNhz2+jf0.net
●●ハウジングかも

373: 名無しさん@1周年 2016/08/28(日) 13:29:12.93 ioH+8RKY0.net
コンビニ経営と一緒でオーナーが食い物にされるんだな。

374: 名無しさん@1周年 2016/08/28(日) 13:29:38.75 dILingcv0.net
立地次第 都心なら需要ある

403: 名無しさん@1周年 2016/08/28(日) 13:35:58.88 TkZZr0QA0.net
>>377 そりゃ10階建とかのアパートが建てば半分も入れば交通マヒするからな そもそも人が居なかったんだから道路も整備されてないんやで 儲かってるかは知らんけど

387: 名無しさん@1周年 2016/08/28(日) 13:32:47.82 yC//JTlW0.net
空き家が問題になっているけれど、あれも少し法改正すれば解消できる空き家も多い。 貸した以上は修繕義務が生じて、古い空き家は赤字必至ということで放置だ。 現状維持貸しで修繕義務を生じない賃貸借を作れないものか

394: 名無しさん@1周年 2016/08/28(日) 13:33:54.21 xU0PavVM0.net
一括借り上げでも、空室には再募集免責を取る不思議

396: 名無しさん@1周年 2016/08/28(日) 13:34:13.46 cdl+JTc40.net
なんでみわなPCデポには怒るのに 老人だして、もっと悪質なサブリースには怒らないの? なんで?なんで?

399: 名無しさん@1周年 2016/08/28(日) 13:34:56.61 7XVhefJW0.net
リスクを嫌い過ぎて間に卸し的業者何でもカマしすぎやねん

400: 名無しさん@1周年 2016/08/28(日) 13:35:10.32 EK3K2Uiw0.net
不動産業界・保険業界・先物業界は詐欺業界だから関わったら負け

404: 名無しさん@1周年 2016/08/28(日) 13:36:07.49 IxhL1bpt0.net
大●建託

411: 名無しさん@1周年 2016/08/28(日) 13:36:49.70 XrAUp6fz0.net
マンションの一室買い取って賃貸のオーナーになるやつあるけど ああいうのもヤバいの?

414: 名無しさん@1周年 2016/08/28(日) 13:37:47.83 mVkHO0kQ0.net
>>411 ヤバいならやらないだろw

477: 名無しさん@1周年 2016/08/28(日) 13:50:27.67 fWvY8gyh0.net
>>411 それこそ 「儲かるならお前が借金してやれ」って話よ。

436: 名無しさん@1周年 2016/08/28(日) 13:43:11.55 uaeiShXl0.net
相続税とかの問題が有るなら別だけど、 利回り3%程度なら、大東の株買ってる方が良いだろ。 丁度それ位の配当利回りだし。

440: 名無しさん@1周年 2016/08/28(日) 13:43:53.87 c4U4CO1k0.net
ばば

442: 名無しさん@1周年 2016/08/28(日) 13:44:37.48 vDvnXgQF0.net
自己責任原則を体感したことのないリーマンに不動産投資は無理 補助金と農協におんぶで抱っこの農家も本当の意味での自己責任原則を味わったことが無いから不動産投資は無理 結局、自分でリスクを取って商売やったことある人なら不動産投資も可能だけど、採算が合わないから他の商売をして方がいいとなる

460: 名無しさん@1周年 2016/08/28(日) 13:48:03.71 aNe8PyjQ0.net
立地次第 駅の近くなら何の問題もない

462: 名無しさん@1周年 2016/08/28(日) 13:48:14.91 /jxbnh7c0.net
アベノミクスで不良債権絶対あるだろw バブル崩壊後の再現だよ

464: 名無しさん@1周年 2016/08/28(日) 13:48:31.81 T2NkhQUQ0.net
先祖代々の土地や墓を守らないといけないという日本人の考え方につけこんだ 商売だよな。守ろうとしないで売って現金化したほうがあとあと考えればよかったと思うはずなのに

516: 名無しさん@1周年 2016/08/28(日) 13:57:01.87 EK26MunN0.net
>>464 先祖代々って、ほとんどの人は、農地改革でもらった土地で、戦後だぞw アメリカ様が小作人に農地を分割してあげて、先祖代々って脳味噌にウジ虫が湧いてるようにしか見えんwww

465: 名無しさん@1周年 2016/08/28(日) 13:48:33.16 cYJAoSe30.net
対案マニアがいる(笑) 最近仏滅でも結婚式しちゃうらしいが

470: 名無しさん@1周年 2016/08/28(日) 13:49:05.05 iwvDj43u0.net
いいよなあ 働かないで安定収入 夢だよなあw

482: 名無しさん@1周年 2016/08/28(日) 13:51:36.19 anyKzYBK0.net
>>477 賃貸経営は5戸までは無許可でできるんだっけ。

490: 名無しさん@1周年 2016/08/28(日) 13:52:48.13 fWvY8gyh0.net
でもさ、こういうのって債権化できないのかね。 土地込2億でアパート建てて、それを一口100万の債権にするの。 200口に分割して、「アパート一口オーナー」っての募集するの。 リスクの面は残るけど、失う金は少なくなるからチャレンジャーも増えるんじゃないの。

536: 名無しさん@1周年 2016/08/28(日) 13:59:41.19 bqbIBkzH0.net
>>490 それが、いわゆる不動産信託投資ってヤツだよ。 証券会社とかで投資受け付けてるから、もよりの証券会社の窓口でお気軽に相談を。

550: 名無しさん@1周年 2016/08/28(日) 14:01:04.99 OQ1mT8950.net
>>490 賃料債権の譲渡は抵当権に劣後するからリスクが高すぎるだろう 担保不動産収益執行等、物上代位されたら債権を失うことになる

552: 名無しさん@1周年 2016/08/28(日) 14:01:11.29 +5ydtlxY0.net
>>490 それもう既にあるよ。 年利6%くらいが相場。

564: 名無しさん@1周年 2016/08/28(日) 14:03:39.71 01xODPZP0.net
>>490 リートもあるし、物件ごとの債権販売もすでにあるよ。

499: 名無しさん@1周年 2016/08/28(日) 13:55:03.18 m6X1AC1x0.net
勉強や、努力ではない こんなのヤバいって感覚的にわからなきゃ 普通の市民生活してたらわかるでしょ 都内だって空き家、貸店舗だらけ 新宿通り走ってると小さいビルの看板は空きだらけ、それもずっと前から もう事業所も人口もクルマも減っていくんだよ

505: 名無しさん@1周年 2016/08/28(日) 13:56:00.80 anyKzYBK0.net
>>499 対案よろぴく

引用元: http://ai.2ch.sc/test/read.cgi/newsplus/1472353340/

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